学区房的高溢价，居然是这么算出来的

学区房是怎么成为高价房的。说起来，学区房搞成这个天怒人怨的样子，其实最初的目的反而是为了压缩腐败的空间。在住房还没有商品化的时候，是没有学区房概念的。入学和父母所在的单位密切相关，那时候你想进入重点学校，其实有很多门路的，比如说让领导给批条子或者小升初供电生，那么除此以外，各学校还有特长生，推优生等等这样的一些录取名额。在那个年代，只要关系够硬，这些都有很多的微操作空间。不管是当年的重点学校，还是重点班，还是现在的学区房，其实这个根源，在教育资源配置的不平衡。那么学区房概念的提出始于2004年左右，那个时候，顺着单位体制的解体，住房商品化改革路径。

市民阶层就有了对教育改革的呼声。那么在住房市场化改革以后，上学开始依赖于购买房屋，获得房屋产权以后，才能去实现。像租住房屋并不能获得相同的权利，那么。到了2014年19个大城市所有的县区市以上实行了划片就近入学政策，百分之百的小学划片就近入学。对于哪条街道，哪一栋楼，这些孩子进哪一所学校，都有着明确的划分，那么学区房带来的优质教育资源一时间成了房价的新的增长点，这种购房择校造成了学区房溢价现象。那么根据腾讯财经发表的数据表现，18年北上广深等大城市学区房溢价都在30%以上，都市的学区房溢价超过50%综合全国的数据来看，学区房和非学区房在涨幅上的差异也达到了27%。

那么学区房溢价产生表面上来看是由学校质量的差异造成的，而学校质量差异是如何形成的？有历史政策上优先发展优质学校的导向原因，但直接原因还是在于基础教育，尤其是学区房所对应的公办教育，更多的依赖于政府对教育的投入和支出。所以，学区房质量的差异与政府教育投入有着重要的联系，而政府，投入又造成了学区房差异，有两个方面含义，第一个是投入的总量的稀缺性，那第二个是政府教育支出的不均衡性。据此，我们引入了马克思的级差地租理论，将这种对应于土地上教育资源存在差异而形成的地租称之为教育级差地租。其中由于学区划分导致的教育资源差异形成的地租，称之为教育级差地租。

那么政府对于学区内学校进行代投资，提升学校质量导致的教育资源差异变把形成的地租称为教育极差地租。二这个定义包含了两层的逻辑。首先，这种教育即差低租，是政府投入的非均衡性造成的，无论是原有划分还是再投资。第二我国城市土地，是国有的，在土地出让过程中，政府收取地租，然后对学校这类公共设施对应的土地区位进行再投资。政府的投入将显著的影响教育资源分配的结果。

那么我们也要知道，土地价格不过是地租的资本化，那么作为学区房，既然有天然的位置因素，也同样有后天投入的因素。学区房问题，有政府的，有地产商的，包括资产者三个利益绑定方。政府的投入路径与教育级差地租11致，而房地产商的投入以实物地租的形式进入教育级差地租。二具有较好的背景，家庭将文化资本投入给了子女，为学校提供了优质的生源，这部分投入也将逐渐提升学校的外在质量，然后以教育级差地租二的形式进入了房价，因此极差地租才是造成了学区房溢价的质原因。事实表明，分离出教育级差地租是导致学区房溢价的原因。教育级差地租平均每上升1%，学区房溢价约上升0.13%那么学区房制度虽然在一定程度上消除了过去双轨制的灰色空间，但又导致在同一个城市的天空下，必须得按照财富的多寡去分配教育资源的优劣。那外来的无产业者家庭属于被地租吃的群体，基本靠边站。而本地收入的中间阶层的，他们是要购买学区房的，但其购买的学区房与中高层的资产的又有一些差距，所以又要通过增加教育支出，也就是说额外的去补课辅导去弥补。所以一旦上面要限制课外辅导班，便会直呼不公平。当然，这要重新去定义公平。

总之，教育资源愈发失去其公共属性，通过学区房机制化，资本化，那么学区成为一种与城市教育资源不均等的内在机制相关联的中产阶级化的过渡形式。

该文章来源于北京家教网：https://www.zhiyanxuan.com